こんなお悩みをよく伺います

土地の相続について、このような不安を抱えている方は少なくありません。土地は財産の中でも評価額が高く、相続税の負担も大きくなりがちです。また、現金のように簡単に分けられないため、相続人同士のトラブルに発展するケースも珍しくありません。

しかし、正しい知識を持ち、適切な準備と対応をすれば、こうした不安は解消できます。この記事では、土地相続に関する基礎知識から評価額の計算方法、手続きの流れ、トラブルを防ぐポイント、そして節税対策まで、あなたが知るべき情報を網羅的にお伝えします。

土地相続で知っておくべき基礎知識

まずは、土地相続の基本的な仕組みを理解しましょう。

土地相続とは？相続税がかかる仕組み

土地相続とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地を、配偶者や子どもなどの相続人が引き継ぐことです。

いいえ、すべてのケースで相続税がかかるわけではありません。相続した財産の総額が一定額（基礎控除額）を超えた場合にのみ、相続税が課税されます。

基礎控除額は以下の式で計算します。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

法定相続人とは、法律で定められた相続する権利がある人のことです。配偶者は常に相続人になり、それ以外は子ども、親、兄弟姉妹の順で相続人になります。

例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人の場合を計算してみましょう。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円

つまり、相続財産の総額が4,800万円以下であれば、相続税はかかりません。

土地は現金と違って、パッと見ただけでは、いくらの価値があるのかが分かりませんよね。そのため、国が定めたルールに従って相続税評価額を計算する必要があります。この評価額の計算方法については、次のセクションで詳しく解説します。

土地相続でよくある3つの悩みと不安

土地相続について、多くの方が抱える代表的な悩みをご紹介します。きっと、あなたも同じような不安を感じているかもしれません。

①評価額が分からず相続税が払えるか心配

土地の相続税評価額は、立地や形状、利用状況によって大きく変わります。評価額が高ければ、それだけ相続税も高くなります。

「手元に相続税を払えるだけの現金がないかもしれない…どうしよう」

こんな不安を抱える方は、とても多いんです。

②手続きが複雑で何から始めればいいか分からない

土地の相続には、評価額の計算、相続税の申告、法務局での名義変更（相続登記）など、複数の手続きが必要です。それぞれに期限があり、必要な書類も山のようにあります。

普段接することのない専門的な手続きに、途方に暮れてしまう方も少なくありません。

③相続人が複数いて、分け方で揉めそう

土地は現金と違って、簡単に半分ずつに分けられません。

こうした悩みから、家族の関係がギクシャクしてしまうケースも珍しくありません。

はい、その通りです！これらの悩みは、事前に正しい知識を身につけ、早めに専門家に相談することで解決できます。一人で抱え込まず、適切なサポートを受けることが大切です。

土地の相続税評価額を理解しよう

土地の相続税を計算するには、まずは相続税評価額を算出する必要があります。ここでは、評価額の基本的な考え方と計算方法を、できるだけ分かりやすく解説していきます。

相続税評価額とは？時価との違い

そうですね、土地の価値を表すものですが、実は不動産の価格にはいくつか種類があるんです。

• 実勢価格：実際に売買される際の市場価格
• 公示価格：国土交通省が公表する標準的な土地の価格
• 固定資産税評価額：固定資産税を計算するための評価額
• 相続税評価額：相続税を計算するための評価額

相続税の計算には相続税評価額を使います。実は、この相続税評価額は、時価（実際の売買価格）の約80％程度に設定されているんです。

良い質問ですね。これには理由があります。不動産は現金と違って、売ろうと思ってもすぐには売れません。時間もかかりますし、売却費用もかかります。また、評価額も1年の間で変動することがあります。そうした事情を考慮して、納税者に配慮した設定になっているんです。

例えば、時価が1億円の土地であれば、相続税評価額はおよそ8,000万円程度になるイメージです。

はい、その通りです。では、具体的な計算方法を見ていきましょう。

①路線価方式による評価額の計算方法

市街地など、多くの地域の土地は路線価方式という方法で評価額を計算します。

路線価方式とは

いえ、道路そのものの値段ではありません。路線価とは、道路に面した標準的な土地の1平方メートルあたりの価格のことです。国税庁が毎年7月に公表していて、国税庁のウェブサイトで誰でも確認できます。

はい。路線価で検索すれば、すぐに見つかりますよ。

【参考】：路線価図・評価倍率表

路線価図の見方

大丈夫です。見方を覚えれば簡単ですよ。

• 数字：1㎡あたりの価格（千円単位）
  • 例）「700」は700千円、つまり70万円/1㎡
  • 例）「1,000」は1,000千円、つまり100万円/1㎡
• アルファベット：借地権割合（借地の場合に使用します）

その通りです！よく理解できていますね。

【参考：下北沢駅周辺の路線価図】

計算手順

路線価方式での評価額は、基本的に以下の式で計算します。

相続税評価額 = 路線価 ×補正率× 土地の面積

土地の形によって、使いやすさが違いますよね。例えば、細長い土地や変な形の土地は使いにくいから、そういう土地は評価額を少し下げてあげましょう、というのが補正率の考え方です。標準的な長方形の土地なら、補正率は1.00で、特に調整はありません。

計算例

では、実際に計算してみましょう。

• 路線価：20万円/1㎡
• 土地の面積：200㎡（約60坪）
• 補正率：1.00（標準的な形状）

この場合、相続税評価額は…

20万円 × 1.00 × 200㎡ = 4,000万円

基本はこれだけです。ただし、実際には土地の形や接道状況によって補正が必要になることが多く、正確な計算には専門知識が必要です。だいたいこのぐらいかなという目安を知るためには、この計算で十分ですよ。

②倍率方式による評価額の計算方法

そういう地域もたくさんあります。路線価が定められていない地域（主に郊外や地方）の土地は、倍率方式という別の方法で評価額を計算します。

倍率方式とは

倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて相続税評価額を算出する方法です。路線価方式と比べて、とてもシンプルな計算になります。

毎年4月～5月頃に届く、固定資産税の納税通知書に記載されています。評価額または価格という欄を見てください。

【参考】

（出典：国税庁_相続税の申告要否判定コーナー_固定資産税評価額）

計算手順

①固定資産税評価額を確認する

納税通知書の「評価額」（価格）を確認します。

②倍率表で倍率を確認する

国税庁のウェブサイトで「評価倍率表」を見て、対象の土地がある地域と地目（宅地、田、畑など）に応じた倍率を調べます。

③計算する

固定資産税評価額に倍率を乗じます。

計算例

では、実際に計算してみましょう。

• 固定資産税評価額：2,000万円
• 倍率：1.1倍

この場合、相続税評価額は…

2,000万円 × 1.1 倍= 2,200万円

そうなんです。倍率方式は計算式がシンプルなのが特徴です。ただし、路線価方式と同様に、土地の利用状況によってさまざまな減額措置が適用できる場合があります。

それについては、次のセクションで詳しく説明しますね。実は、この減額措置を知っているかどうかで、相続税が数百万円も変わることがあるんです。

土地の状況別｜評価額が変わる重要ポイント

土地の利用状況によって、相続税評価額を大幅に減額できる特例や制度があるんです。適用できるかどうかで、相続税額が数百万円、場合によっては数千万円も変わることがあります。

その通りです。では、代表的なケースを見ていきましょう。

①小規模宅地等の特例（自宅として使っている土地など）

被相続人が住んでいた自宅の土地には、「小規模宅地等の特例」という強力な特例が適用できる可能性があります。

なんと、330㎡（約100坪）までの部分について、評価額を80％減額できます。

例えば、評価額5,000万円の自宅の土地（300㎡）に特例が適用されると、評価額は1,000万円まで下がります。

計算してみましょう。

5,000万円 × （100％－80％） = 1,000万円　【減額特例を適用後の評価額】

いえ、一定の要件を満たす必要があります。

例えば、配偶者が相続する場合や、同居していた親族が相続して住み続ける場合などです。

②アパートなど賃貸物件が建っている土地

親がアパート経営などをしていて、その賃貸用のアパートが建っている土地は貸家建付地として評価され、通常の土地よりも評価額が約10％～30％減額されます。

良い質問ですね。賃貸物件の敷地は、入居者がいるため、土地所有者が自由に利用したり売却したりすることに制約があります。その分を考慮して、評価額が下がるんです。

さらに、貸家建付地でも小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）が適用できる場合があり、200㎡までの部分について50％の減額が受けられます。

はい、その通りです。

③更地は減額できない？

残念ながら、何も建物が建っていない更地や、アスファルト舗装などをしていない青空駐車場として使っている土地は、基本的に減額措置の適用が難しくなります。そのため、相続税の負担が高くなりがちです。

税金面では、そういうことになりますね。ただし、駐車場でもアスファルト舗装などをしており、貸付事業として行っている場合は、小規模宅地等の特例が適用できる可能性があります。

そうなんです。土地の利用状況によって評価額は大きく変わるので、相続税対策を考える際には、こうした特例を適切に活用することがとても重要です。でも、計算が複雑なので、専門家に相談するのが一番確実ですよ。

土地相続の手続きと流れ（いつ、何をすべきか）

土地を相続する際には、複数の手続きが必要です。それぞれに期限があるため、スケジュールをしっかり把握しておくことが大切です。

相続発生から申告・納税までのスケジュール

相続が発生してから、主な手続きの期限を時系列で見ていきましょう。

【7日以内】

• 死亡届の提出

【3ヶ月以内】

• 相続放棄・限定承認の判断と手続き

そうなんです。特に相続放棄は3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをしないと、自動的に相続を承認したことになってしまいます。

【4ヶ月以内】

• 準確定申告

亡くなった方の、その亡くなった年の所得税の申告のことです。年の途中で亡くなった場合、1月1日から亡くなった日までの所得について相続人の方が申告する必要があります。

【10ヶ月以内】

• 相続税の申告と納税

相続発生から10ヶ月以内の相続税申告・納税も重要です。この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税などのペナルティが課される可能性があります。

だからこそ、早めに準備を始めることが大切なんです。

【3年以内】

• 相続登記（名義変更）

また、2024年4月からは相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、過料が科される可能性があります。

そうなんです。相続発生後は葬儀や様々な手続きで慌ただしくなります。あっという間に時間が過ぎてしまったという声をよく聞きます。だからこそ、早めの準備と相談が重要なんです。

必要な書類と準備するもの

土地の相続手続きには、本当にたくさんの書類が必要です。主なものを見ていきましょう。

【被相続人に関する書類】

• 戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
• 住民票の除票または戸籍の附票

はい。相続人が誰なのかを正確に確認するために、生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本が必要になります。

そうなんです。例えば、結婚や引っ越しで本籍地が変わっている場合、それぞれの市区町村から取り寄せる必要があります。郵送でも取得できますが、時間がかかることも多いです。

【相続人に関する書類】

• 相続人の戸籍謄本
• 固定資産税の納税通知書
• 相続人の住民票　など…

【その他の書類】

• 遺言書（ある場合）
• 遺産分割協議書
• 全相続人の印鑑証明書

多くの方がそう感じます。慣れていないと、どの書類をどこから取り寄せればいいのか分からなくて、戸惑ってしまいますよね。専門家に依頼すれば、こうした書類の収集も代行してもらえますよ。

相続登記（名義変更）の手続き

土地を相続したら、法務局で「相続登記」の手続きを行い、土地の名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。

相続登記の流れ

1. 必要書類の収集
2. 登記申請書の作成
3. 法務局への申請
4. 登記完了

できないわけではありませんが、登記申請書の作成や必要書類の準備は面倒と感じる人もいます。

例えば、登記申請書の書き方には細かいルールがあって、一文字でも間違えると受け付けてもらえないことがあります。不備があると何度も法務局に足を運ぶことになり、とても大変です。

そうなんです。だから、これらの手続きを司法書士に依頼する人も多いです。2024年4月から相続登記が義務化されたので、忘れずに手続きを行いましょう。

土地相続でトラブルを防ぐために

残念ながら相続はトラブルがおきがち。

土地相続では、思わぬトラブルが発生することがあるんです。ここでは、よくあるトラブル事例と、その予防方法をご紹介します。

土地相続で起こりがちなトラブル事例

①遺産分割で揉める

そう思っていても、いざ相続となると揉めてしまうケースが本当に多いんです。最も多いのが、遺産分割をめぐるトラブルです。

例えば、こんなケースです。

• 長男は「自分が長男だから、実家の土地は当然自分が相続するべきだ」と思っていた。
• でも次男は「法律上は兄弟平等に権利があるから自分も相続の権利がある」と主張してきた。
• 両親が元気なときは仲良しなのに、相続の話になった途端、関係がギクシャクしてしまった…

土地は現金のように簡単に分けられないため、**誰が相続するのか、他の相続人にはどう配分するのか、意見が対立しやすいんです。

特に、遺産のほとんどが土地で現金が少ない場合、土地を相続しない相続人への代償金（土地を相続できない代わりに支払うお金）の支払いができず、協議が難航することがあります。

②共有名義による将来的な問題

実は、それが落とし穴なんです。

とりあえず兄弟で共有名義にしておこうと安易に決めてしまうケースがありますが、これは将来的なトラブルの種になります。

共有名義の土地は、売却や活用をする際に共有者全員の同意が必要です。さらに、共有者の一人が亡くなると、その相続人にさらに権利が分散します。

そうなんです。そうなると、売却したい人と売りたくない人で意見が分かれたり、連絡が取れない共有者が出てきたりして、土地の活用も売却もできない状態に陥ることがあります。

③相続税が払えない

相続税は原則として現金で納付する必要があります。

それが大きな問題なんです。相続財産の大部分が土地で現金が少ない場合、相続税を納めるための資金が不足するケースがあります。

この場合は以下のような方法を検討する必要もあります。

• 土地を売却して納税資金を作る
• 延納（分割で納付をする）や物納（不動産などで納付する）

ただし、土地の売却には時間がかかりますし、希望する価格で売れるとは限りません。また、延納や物納にも厳しい要件があり、必ずしも認められるわけではないんです。

トラブルを未然に防ぐ3つのポイント

①生前に家族でしっかり話し合う

そう感じる方は多いです。でも、被相続人が元気なうちに家族で話し合っておくことが、トラブル予防の第一歩なんです。

例えば、親の気持ちを率直に伝えておく、聞いておくことです。

こうした親の気持ちを率直に伝えておくことで、相続発生後の混乱を防ぐことができます。

また、土地の評価額や相続税の見込み額を事前に把握しておくことで、納税資金の準備も計画的に行えます。

②遺言書の作成を検討する

「遺言書って、お金持ちが書くものじゃないんですか？」

いいえ、そんなことはありません。財産の大小に関わらず、遺言書があると相続がスムーズに進みます。

遺言書があれば、原則としてその内容に従って遺産を分けることになるため、遺産分割協議でのトラブルを避けられます。また、被相続人の想いを実現する手段にもなります。

特に、こんな場合は遺言書の作成をおすすめします。

• 長男に事業を継がせたいので、店舗の土地は長男に相続させたい
• 妻の生活を守るため、自宅の土地は妻に相続させたい

遺言書には自筆証書遺言と公正証書遺言があります。確実性を重視するなら、公証役場で作成する公正証書遺言が安心ですよ。

③早めに専門家に相談する

いいえ、相続が発生する前でも、専門家に相談することはできます。むしろ、生前に相談しておくことで、より効果的な対策を講じることができるんです。

そう思う気持ちは分かります。でも、相続発生後は、限られた時間の中で多くの判断を迫られます。もっと早く相談しておけばよかったと後悔する方もとても多いんです。

その通りです！

家族の関係を守るために大切なこと

相続において最も大切なのは、税金を減らすことではなく、家族の関係を守ることです。

どんなに節税に成功しても、家族がバラバラになってしまっては意味がありません。逆に、多少税金を払うことになっても、家族が納得して円満に相続を終えられれば、それが最善の結果と言えるでしょう。

そういった相続を実現するためには、以下の3つを心がけましょう。

①透明性

相続財産の内容を隠さず、オープンにする

②公平性

相続人それぞれの事情を考慮し、納得できる分け方を考える

③コミュニケーション

思いや考えを率直に伝え合う

専門家に相談する際も、単に「税金を安くしたい」だけでなく、「家族みんなが納得できる相続を実現したい」という視点を大切にしてください。家族がもめない相続こそが、被相続人にとっても、残された家族にとっても、最も幸せな結果なのです。

よくある質問（FAQ）

まとめ

【土地相続で押さえるべき5つのポイント】

①評価額の計算方法を理解する

路線価方式または倍率方式で評価額を計算します。土地の利用状況によって減額措置が適用できる場合があります。

②手続きには期限がある

相続税の申告は10ヶ月以内、相続登記は3年以内など、それぞれの手続きに期限があります。早めに準備を始めましょう。

③トラブル予防が何より大切

税金を減らすことよりも、家族が円満に相続を終えることが最も重要です。生前から話し合い、遺言書の作成も検討しましょう。

④適切な節税対策を行う

小規模宅地等の特例や土地活用の見直しなど、合法的な節税対策を活用しましょう。

⑤専門家のサポートを活用する

土地相続は専門知識が必要な複雑な手続きです。一人で抱え込まず、専門家に相談しましょう。

土地相続について、難しそうと不安に感じるのは当然のことです。しかし、正しい知識を持ち、適切なサポートを受ければ、その不安は解消できます。大切なのは、一人で悩み続けるのではなく、早めに専門家に相談することです。相談することで、何をすればいいのかが明確になり、安心して次のステップに進めます。

世田谷相続・事業承継センターでは、土地相続に関するあらゆるお悩みに対応しています

• 相続税がいくらかかるのか知りたい
• 手続きが複雑で、何から始めればいいか分からない
• 家族がもめないように相続を終えたい

このようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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世田谷相続・事業承継センター：/souzoku/

免責事項

この記事の内容は、2024年10月時点の税制に基づいています。税制は改正される可能性がありますので、最新の情報を税理士等の専門家にご確認ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談に代わるものではありません。具体的なケースについては、必ず税理士等の専門家にご相談ください。