土地は相続財産の中でも特に大きな割合を占める重要な財産です。不動産を所有している方にとっては、「この土地をどのように子や孫に引き継ぐか？」は非常に重要なテーマだと思います。

しかし、土地の相続には、「評価額がどれくらいになるのか分からない。」「評価方法や承継の仕方によって税額が変わるって本当？」「相続人同士で揉めないためにはどうすればいいの？」などの多くの課題や疑問があると思います。

都市部のような地価の高い地域では相続税の負担が大きくなるため、適切な対策を行わないと、納税資金が不足し、家族が残した大切な財産を手放さざるを得なくなるケースもあります。

また、土地は現金のように簡単に分割できるものではないため、思わぬ形で家族間での争いに発展することもあります。

そこで本記事では、土地の評価方法を中心に、相続税の対策について解説します。事前に適切な準備をして、税負担を抑えながら、円滑に相続を進めましょう。

土地はどのように評価するの？

相続税における土地の評価方法には、大きく分けて以下の2種類があります。

• 路線価方式
• 倍率方式

路線価方式とは？

路線価方式は、路線価を基に土地の評価額を求める方法で、一般的には市街地にある土地の評価に用いられます。評価額は以下の計算式で求めます。

路線価方式の計算の基礎となる「路線価とは、国税庁が毎年公表する土地の1㎡当たりの標準的な価格で、主要な道路ごとに設定がされています。路線価は市場価格の80％程度を目安に決められています。

ただし、土地にはさまざまな形状や個別の事情があり、一律この価格で評価することは適切ではありません。

そこで、これらの個別の影響を反映して、適正な評価額になるように補正をする際に用いるのが「補正率」になります。この補正を適正にすることで、評価額が下がることもあります。その補正後の価格に土地の面積を掛けて、評価額を算出します。

倍率方式とは？

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が定める一定の倍率を掛けて土地の評価額を求める方法で、市街地以外の路線価が設定されていない地域にある土地の評価に用いられます。評価額は以下の計算式で求めます。

他人に賃貸したら評価額が下がる？

他人に賃貸している不動産は、オーナーは自由に不動産の売却や取り壊しができず、使い勝手に制限がかかるため、自分で自由に使える土地と比べて、以下の通り評価を減額することができます。

通常の土地の評価額とは、路線価方式または倍率方式で評価をした土地の評価額をいいます。この評価額を基礎にして、一定の減額をします。減額をする際に用いる「借地権割合」「借家権割合」については、国税庁が地域ごとに定めており、借地権割合が90％～30％、借家権割合が30％となっています。

そのため、他人に貸している土地については10％～70％に、他人に貸している建物の敷地については、73%～91％に減額がされます。

収益不動産は評価額が低くなっていることもあり、また、収入源にもなることから、専門家に相談をしながら上手に活用することで、相続税の対策や納税資金の確保をすることもできます。

必用不可欠な土地は相続税の負担を減らす特例がある？（小規模宅地等の特例）

都市部のような地価の高い地域では、土地だけでも評価額が高く、相続税の負担が大きくなることがあります。相続税を払うためだけに、思い入れがある自宅などを手放したくはないと考えている方がほとんどのはずです。

こういった方々を救済するために、必要不可欠な土地については、相続税の負担を大幅に軽減させる「小規模宅地等の特例」という特例があります。

この特例は、一定の条件を満たせば、下記の通り、土地の評価額を最大80%減額することができます。

すなわち、評価額が1億円の自宅であれば、最大8,000万円を相続税の課税対象から外すことができ、大幅な相続税対策になります。

相続前の用途	最大面積	減額率
被相続人の自宅に利用していた土地	330㎡	80％
被相続人の事業に利用していた土地	400㎡	80％
被相続人の不動産賃貸で利用していた土地	200㎡	50％

なお、小規模宅地等の特例で減額をするためには、一定の要件を満たす必要があります。この特例は相続税額への影響が大きいため、専門家に相談をしながらこの特例を上手に活用できるように相続をすることで、相続税の負担を大幅な軽減することができます。

まとめ

「先祖代々受け継がれた土地を守りたい」「今まで大切にしてきた自宅を手放したくない」と考えている方も多いでしょう。相続において、土地の評価や税金対策は非常に重要な項目の１つです。

正しい評価方法を理解し、事前に適切な対策を講じることが、相続税の負担を大幅に抑えることに繋がります。

※この記事は令和6年4月1日時点の法令に基づいて記載しています。