令和6年4月1日から不動産の相続登記が義務化されました。「相続登記って何？」「親が亡くなって不動産を相続したけど、手続きはいつまでにすればいいの？」「費用はどれくらいかかるの？」「相続登記が義務化されたと聞いたけど、どんな影響があるの？」などの疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産相続の手続きの期限や必要な対応について、実務的なポイントを押さえながら分かりやすく解説します。

不動産相続の手続きの新ルール

相続が発生すると、様々な手続きが必要になります。その中でも不動産の名義変更（相続登記）については、これまで法律上の期限や罰則はありませんでした。しかし、令和6年4月1日からは状況が一変し、相続登記が義務化されました。

新ルールでは、不動産を相続した場合、相続人は3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。この新ルールは過去の相続にも遡って適用がされるため、過去に相続したが登記が放置されている不動産も登記義務の対象になっており、未登記の方は今すぐ対応を始める必要があります。（過去に相続した不動産の相続登記の期限は令和9年3月31日までです）。なお、これらのルールに違反すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

なぜ相続登記が義務化されたのか？

相続登記が義務化された背景には、日本全国で深刻化している「所有者不明土地」の増加という社会的問題があります。

所有者不明土地とは、登記簿上で所有者が確認できない、または、所有者の所在が分からず連絡が取れない土地のことをいいます。国土交通省などの調査によると、所有者不明土地の占める割合は日本全体の土地の20％を超えており、面積にすると九州本土を上回ると推計されています。

所有者不明土地が増加している理由として、相続が発生しても登記されずに放置されていること、何代にもわたる相続で所有者が分散して確認が難しいこと、特に地方の土地の価値が下がり相続登記や相続後の管理コストの負担を避けたいと考える人が増えていること、などの理由があげられます。

ただし、このような理由でこのまま所有者不明土地が増加し続けると、適切な管理がされずに荒廃地や廃墟が増加して地域の景観や環境を悪化させたり、災害が発生した時の迅速な対応を妨げたりすることにも繋がりかねません。そのため、こうした社会的な問題を解決するために、相続登記の義務化がスタートしました。

不動産相続登記の具体的な手続き方法

不動産相続登記はどのように行えばよいのでしょうか。手続きの流れや必要な書類・コストについて解説します。

相続登記の手続きの一連流れ

相続登記をする際の一連の流れは次の通りです。

1. 必要書類を集める
2. 不動産を誰がどのくらい相続するか決定する
3. 登記申請書を作成して法務局へ提出をする

相続登記に必要な書類

相続登記に必要となる主な書類は以下の通りです。これらの書類は、市区町村役場などで取得する必要があります。

1. 登記申請書
2. 故人の死亡の記載のある戸籍謄本
3. 故人の住民票除票または戸籍の附票
4. 相続人の戸籍謄本
5. 固定資産課税明細書
6. 不動産を相続する方の住民票
7. 遺産分割協議書と印鑑証明書（遺産分割協議の場合）
8. 遺言書（遺言の場合）
9. 相続関係説明図（戸籍謄本の原本の還付を希望する場合）

相続登記にかかるコスト

相続登記にかかる主なコストは以下の3種類です。

1. 登録免許税（不動産の評価額×0.4%）
2. 書類取得費用
3. 司法書士に相続登記を依頼する場合は司法書士報酬

故人が相続登記をしていない土地の登記はどうすればいい？（令和９年３月３１日までの登録免許税の免除特例）

相続登記の義務化のルール改正は、過去に相続したまま登記が放置されている不動産も登記義務の対象になっており、これらの不動産は令和9年3月31日までに相続登記をしなければいけません。そういった状況の不動産の中には、故人が相続登記をせずに放置したまま次の相続が発生してしまったものもあると思います。では、こういった場合も相続人が登録免許税を負担して登記をしなければいけないのでしょうか。

相続登記の義務化に伴い、そのような土地の登記も促す観点から、登録免許税の免除措置という特例が設けられています。この特例を利用すれば、通常必要な登録免許税（不動産評価額の0.4%）が課されることなく登記をすることができます。登録免許税が免除される特例が適用される条件は以下の通りです。

1. 故人が相続登記できていない不動産であること
2. 令和9年3月31日までに故人の相続登記の申請をすること
3. 登記申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載をすること

例えば、評価額が1億円の不動産が未登記のまま相続が発生した場合には、通常であれば40万円（1億円×0.4%）の登録免許税がかかりますが、この特例を利用して故人の相続登記をすれば0円で相続登記ができます。ただし、この登録免許税が免除される特例は、故人の相続登記が対象のため、相続人本人の相続登記は免除の対象にはなりません。

遺産分割が終わっていない不動産の対応はどうすればいい？（相続人申告登記）

相続では、相続人間で遺産分割の話し合いがなかなかまとまらないこともあります。そのような場合でも、相続登記の義務は発生します。では、このような事情で誰が不動産を取得するか決まらず、3年以内に相続登記が難しい場合はどうすればいいのでしょうか。

このような場合の対策として、相続登記の義務化と併せて、相続登記の代わりに相続人である旨の申出を行うことができる制度が創設されました。その制度が「相続人申告登記」です。

相続人申告登記制度は、相続人間で遺産分割がまとまらず、3年以内に相続登記ができないような場合であっても、正式な相続登記の前段階の手続きとして、登記上の所有者が亡くなった旨と相続人である旨を法務局に対して申し出る制度です。この申し出は、正式な相続登記ではありませんが、３年以内に相続登記の申請義務を履行したものとみなして、罰則を科されずに済むことができる、遺産分割が終わるまでの暫定的な対応になります。

なお、相続人申告登記は遺産分割が終わるまでの暫定的な対応のため、実際に相続人申告登記をした後に遺産分割がまとまり、誰が取得するか決まった場合には、遺産分割が確定した日から3年以内に正式な相続登記が必要になります。

利用価値が低い不動産のみを手放したいときはどうすればいい？（相続土地国庫帰属制度）

遠方に住んでいるため管理が難しい、管理コストの負担が大きすぎる、などの理由で相続した土地のうち不要なものを手放したいというニーズもあります。

現在の相続のルールでは、不要な財産のみを放棄するといった選択はできないため、このような理由で手放したい土地については、一度相続をした後に売却先を探すことになるのですが、地方にある土地の中には、土地の利用価値が低くて売却先がなかなか見つからないといったケースも多々あります。

では、処分ができない不動産は管理コストを負担しながら長期的に所有し続けるしかないのでしょうか？実は、管理ができないまま放置されることで所有者不明土地が発生することを予防するために、相続した不要な土地の所有権を国に引き渡すことができる制度があります。これが、「相続土地国庫帰属制度」になります。

この制度を上手に活用して、不要な土地を国に引渡すことで、長期間にわたって管理コストを負担する心配を軽減することができます。

ただし、この制度を利用して国に引き渡すことができる土地には一定の条件が付されており、申請にあたっては、所定の審査を受けたり、手数料や負担金の支払いをしたりする必要があるため注意が必要です。

そのため、不要な土地の処分したい場合には、事前に専門家に相談しながら、最適な選択肢を検討することをオススメします。

まとめ

令和6年4月1日から不動産の相続登記が義務化され、3年以内の申請が必要になりました。このルール改正は過去に相続した不動産についても適用されるため、過去に相続した未登記の不動産についても、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。登録免許税の免除特例は令和9年3月31日までの時限措置ですので、過去の相続未登記となっている不動産もこの機会に対応することをオススメします。

不動産の相続登記は単なる義務ではなく、将来の社会的問題を防ぎ、不動産の有効活用につながる重要な手続きで、未来を考えるきっかけにもなります。複雑な相続案件では、専門家にご相談いただくことで、最適な選択を導き出すことも可能になります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の状況に応じたアドバイスは専門家にご相談ください。